Начальник управління

Гайда

Станіщук Микола Васильович

Вітаємо з днем народження
  • провідного спеціаліста відділу державної реєстрації актів цивільного стану реєстраційної служби Рожнятівського районного управління юстиції  Притулу Мирослава Богдановича
  • головного спеціаліста відділу з питань банкрутства головного управління юстиції  Колдру Ірину Володимирівну
  • приватного нотаріуса Коломийського міського нотаріального округу   Галян Галину Михайлівну
Всі вітання ...
Календар
  • Жовтень 2018
    Пн Вт Ср Чт Пт Сб Нд
    « Вер    
    1234567
    891011121314
    15161718192021
    22232425262728
    293031  
  • Методичні рекомендації щодо порядку посвідчення іпотечних договорів

    -

    -

    1. ПОНЯТТЯ ІПОТЕКИ ЯК ЗАСОБУ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ВИКОНАННЯ ЗОБОВ’ЯЗАННЯ.

    Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

    З метою стимулювання сторін до належного виконання ними прийнятих на себе зобов’язань чинним законодавством передбачено ряд засобів впливу на недобросовісного контрагента у разі невиконання або неналежного виконання ним своїх обов’язків за договором. Всі ці правові засоби об’єднані таким цивільно-правовим інститутом як „Забезпечення виконання зобов’язань”.

    Забезпечення зобов’язань – традиційний інститут цивільного права. Такі засоби забезпечення виконання зобов’язань, як завдаток, неустойка, порука та застава, були відомі ще римському праву. Необхідність їхнього використання: пояснювалася тим, що кредитор зацікавлений у тому, щоб бути впевненим у виконанні зобов’язань, і в тому, щоб забезпечити собі визначення збитків, на відшкодування яких він має право у випадку невиконання зобов’язання, нарешті, кредитор зацікавлений у тім, щоб спонукати боржника до своєчасного виконання під страхом невигідних для боржника наслідків у випадку невиконання або неналежного виконання зобов’язання.

    Положення про забезпечення виконання зобов’язань як рецепція римського права з певними змінами є в цивільному законодавстві всіх держав як континентальної Європи, так і країнах англо-американської правової системи.

    Відповідно до ст. 546 ЦК України видами забезпечення виконання зобов’язання є неустойка, порука, гарантія, застава, притримання та завдаток.

    В останні роки, у зв’язку з надзвичайною активізацією в Україні роботи банківських та фінансових установ по кредитуванню під різні потреби фізичних і юридичних осіб, все більшого розповсюдження набуває такий вид забезпечення виконання зобов’язання як застава та його різновид – іпотека.

    В сучасних умовах іпотека займає особливе місце серед способів забезпечення виконання зобов’язання, це пов’язано з тим, що як засіб забезпечення виконання зобов’язання іпотека наділена беззаперечними перевагами, адже будь-які операції з нерухомістю, в тому числі й іпотечні, приносять великі прибутки, оскільки ціни на землю і будівлі в деяких районах України перевищують навіть світові.

    Відносини іпотеки в Україні регулюються Конституцією України, Цивільним кодексом України від 16.01.2003 року, Господарським кодексом України від 16 січня 2003 року, Земельним кодексом України від 25 жовтня 2001 року, Законом України від  05.06.2003 року, № 898-ІV „Про іпотеку” із змінами, Законом України від 19 червня 2003 року, № 979-IV „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” із змінами, Законом України від 22 грудня 2005 року, № 3273-IV „Про іпотечні облігації”, Законом України від 22 листопада 2002 року, № 240-IV „Про приєднання України до Міжнародної конвенції про морські застави та іпотеки 1993 року”, підзаконними нормативними актами.

    Згідно ч. 1 ст. 575 ЦК України Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

    Ст. 1 Закону України „Про іпотеку” визначає іпотеку – як вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом України „Про іпотеку”.

    Оформлення іпотеки відбувається шляхом укладання іпотечного договору.

    1. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ІПОТЕЧНИХ ДОГОВОРІВ.

    З метою з’ясування правової природи іпотечних договорів та їх змісту, виявлення притаманних їм рис доцільно провести їх класифікацію. Класифікувати іпотечні договори можна за найрізноманітнішими критеріями:

    1)                Залежно від виду майна, що становить об’єкт іпотечного договору, останні поділяються на:

    • договір іпотеки квартири;
    • договір іпотеки житлового будинку з земельною ділянкою;
    • договір іпотеки нежилої будівлі з земельною ділянкою;
    • договір іпотеки цілісного майнового комплексу;
    • договір іпотеки підприємства, як цілісного майнового комплексу;
    • договір іпотеки об’єкта незавершеного будівництвом;
    • договір іпотеки майнових прав на нерухоме майно;
    • договір іпотеки нежитлових приміщень;
    • договір іпотеки земельної ділянки без будівель та споруд.
    • договір іпотеки права оренди земельної ділянки.

    2)                Залежно від правового статусу сторін за іпотечним договором, можна виділити:

    • Договір іпотеки, сторонами за яким є юридичні особи.

    Різновидами першого виду договору цієї класифікації є:

    • договір іпотеки, іпотекодержателем за яким виступає юридична особа – банківська установа,
    • договір іпотеки, іпотекодержателем за яким виступає юридична особа, що не має статусу банківської установи.
    • Договір іпотеки, сторонами за яким є фізичні особи;
    • Договір іпотеки, сторонами якого є як юридична особа, так і фізична особа.

    3)                Залежно від правового статусу іпотекодавця за іпотечним договором, можна виділити:

    • Договір іпотеки, іпотекодавцем за яким виступає особа, що є боржником за договором, яким встановлено основне зобов`язання;
    • Договір іпотеки, іпотекодавцем за яким виступає особа, що не є боржником за договором, яким встановлено основне зобов`язання.

    Іпотечний договір як цивільний договір є безоплатним, двостороннім та консенсуальним.

    Іпотечний договір спрямований на забезпечення належного виконання основного зобов’язання, яким, відповідно до ст. 1 Закону України „Про іпотеку”, може бути договір позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, інше зобов’язання.

    Сам по собі іпотечний договір не спрямований на відчуження іпотекодавцем майна, що передається в іпотеку, отже, договір іпотеки не може бути за своєю суттю юридичною підставою для виникнення у іпотекодержателя права власності та не може передбачати перехід права власності на предмет іпотеки. Він лише надає можливість Іпотекодержателю у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем основного зобов’язання, задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, відшкодувавши свої збитки за рахунок предмету іпотеки.

    При цьому саме звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

    Таким чином, іпотечний договір має похідний і проміжний характер.

    Ознаки іпотечного договору:

    1)                 БЕЗОПЛАТНІСТЬ. Іпотечний договір є договором безоплатним, тобто дії однієї сторони (Іпотекодавця) не компенсуються відповідними майновими діями іншої сторони (Іпотекодержателя) – у Іпотекодержателя відсутній обов’язок оплатити Іпотекодавцю вартість майна переданого в іпотеку у разі звернення стягнення на нього, окрім повернення Іпотекодавцю надлишку грошових коштів, отриманих після реалізації предмету іпотеки і задоволення своїх вимог за основним зобов`язанням.

    Це обумовлено самою суттю договору іпотеки, як договору, що не має за мету одержати перехід права власності на предмет іпотеки.

    Оплатність, як властивість цивільного договору має в своїй основі обмін еквівалентно рівними за вартістю речами.

    Щодо іпотечного договору, то навіть, якщо брати до уваги основне зобов’язання, то його розмір, як правило, завжди буде нижчим за вартість майна, переданого в забезпечення його виконання.

    2)                ДВОСТОРОННІСТЬ. Двосторонній характер іпотечного договору обумовлює виникнення у кожної зі сторін взаємних прав і обов’язків. Так, відповідно до ч. 2 ст. 3 ЗУ „Про іпотеку” взаємні права і обов’язки іпотекодержателя та іпотекодавця за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації іпотеки.

    Особливістю іпотечного договору, як договору двостороннього є те, що взаємні права і обов’язки його сторін закріплені не лише в самому іпотечному договорі, а й в договорі, що регулює основне зобов’язання.

    3) КОНСЕНСУАЛЬНІСТЬ.

    Іпотечний договір за своїм складом є консенсуальним договором. Це обумовлено тим, що передачі речі (об’єкту), властивої для реальних договорів, за цим договором не відбувається, вона залишається у володінні і користуванні Іпотекодержателя.

    Відповідно до ст. 18 Закону України „Про іпотеку” іпотечний договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

    Як договір консенсуальний, іпотечний договір повинен вважатися укладеним з моменту досягнення сторонами згоди всіх істотних умов договору, перелік яких наведений в ст. 18 Закону України „Про іпотеку”.

    Проте, оскільки, іпотечний договір підлягає нотаріальному посвідченню, то відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України, він вважається укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.

    4) ТРИВАЛІСТЬ. Зобов’язання сторін за іпотечним договором мають триваючий характер, що обумовлено похідним характером цього виду договору. Права і обов’язки сторін за конкретним договором іпотеки зберігають протягом всього строку дії основного договору, аж до його припинення або до закінчення строку дії іпотечного договору або припинення іпотеки.

    1. СУБ’ЄКТИ ІПОТЕЧНОГО ДОГОВОРУ.

    Відповідно до чинного законодавства України сторонами в іпотечному договорі є іпотекодавець та іпотекодержатель.

    Згідно ст. 1 Закону України „Про іпотеку” іпотекодавець – це особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути як боржник так і його майновий поручитель.

    Іпотекодавець – майновий поручитель, це особа, яка передає в іпотеку власне нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання третьої особи – боржника за договором, яким встановлено основне зобов`язання.

    Іпотекодавець – боржник, це особа, яка передає в іпотеку власне нерухоме майно для забезпечення виконання власних зобов’язань за договором, яким встановлено основне зобов`язання.

    Іпотекодержателем згідно ст. 1 Закону України „Про іпотеку” є кредитор за основним зобов’язанням.

    Іпотекодавцем та іпотекодержателем за іпотечним договором можуть виступати фізичні особи (громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства), юридичні особи та держава в особі уповноважених органів.

    Фізичні і юридичні особи для укладення іпотечного договору повинні мати повну цивільну дієздатність.

    Повною цивільною дієздатністю володіють фізичні особи, які досягли 18 років (ст. 34 ЦК України), а також особи, що досягли 16 років і яким цивільну дієздатність було надано на підставах та у порядку, встановлених чинним законодавством України (ст. 35 ЦК України).

    Юридичні особи набувають повну цивільну дієздатність з моменту їх державної реєстрації в установленому законом порядку. При цьому обсяг їх цивільної дієздатності визначається їх установчими документами.

    В економіці країни і відповідно в нотаріальній практиці склалася ситуація, коли Іпотекодержателем за договором іпотеки найчастіше виступає банківська установа.

    1. ЗМІСТ ІПОТЕЧНОГО ДОГОВОРУ.

    Зміст іпотечного договору становлять його умови, як погоджені сторонами так і ті, що приймаються ними як обов’язкові умови договору відповідно до законодавства.

    Відповідно до ст. 18 Закону України „Про іпотеку”, положення якої більш деталізоване розділом 7 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

    1) для іпотекодавця та іпотекодержателя – юридичних осіб відомості про:

    для резидентів – найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб – підприємців;

    для нерезидентів – найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

    для іпотекодавця та іпотекодержателя – фізичних осіб відомості про:

    для громадян України – прізвище, ім’я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

    для іноземців, осіб без громадянства – прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), громадянство (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

    2) зміст та розмір основного зобов’язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов’язання;

    3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;

    4) посилання на видачу заставної або її відсутність.

    5) будь-які інші умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута згода (спосіб реалізації майна, переданого в іпотеку, проведення аудиторської перевірки, страхування предмета іпотеки, накладання заборони відчуження тощо).

    Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема, визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

    На наш погляд, іпотечний договір, хоча і носить похідний характер від договору, яким встановлено основне зобов’язання, за своєю суттю він є самодостатнім і не потребує звертатися до основного договору, наприклад, для вчинення виконавчого напису. Тому, на нашу думку, при описі нотаріусом змісту та розміру основного зобов’язання, строку і порядку його виконання нотаріус має детально прописати ці умови, а не просто посилатися на правочин, яким врегульовано основне зобов’язання.

    Разом з тим, розвиток кредитування та доступність для споживача з кожним днем більш широкого обсягу банківських продуктів вносить деякі корективи в ці вимоги, наприклад, існування так званих генеральних кредитних угод, в яких чітко не визначений порядок отримання грошових траншів та плати (процентів) за їх користування, а передбачені виключно загальні умови домовленості між банківською установою та боржником (загальна сума та загальний строк користування). В забезпечення виконання цих договорів укладаються іпотечні договори і, таким чином, нотаріус не має можливості перенести в іпотечний договір повний опис основного зобов’язання, а вимушений знову робити тільки посилання на інший правочин. Проте, це не суперечить чинному законодавству і, таким чином, є абсолютно прийнятним. Однак в цьому випадку нотаріусу необхідно приділяти увагу генеральним кредитним угодам та укладеним в рамках них кредитним договорам, оскільки при вчиненні виконавчого напису до них потрібно буде звертатися і вони мають відповідати всім вимогам чинного законодавства.

    Звернемо Вашу увагу і на те, що Закон України „Про іпотеку” в п. 4 ч.1 ст. 18 до істотних умов договору відносить – опис „предмета іпотеки”. Так, Предметом іпотечного договору є дії іпотекодавця по передачі належного йому на праві власності нерухомого майна в іпотеку іпотекодержателю з метою забезпечення виконання основного зобов’язання та можливість звернення останнім стягнення на таке майно у разі невиконання або неналежного виконання боржником його обов’язків за основним зобов’язанням, забезпеченим даним іпотечним договором.

    Що стосується предмета іпотеки, то ним є те нерухоме майно, що передається в іпотеку Іпотекодержателю. Таким майном можуть бути земельні  ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти, майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено тощо.

    Тому, при складанні іпотечного договору опис предмета договору зводиться приблизно до наступного формулювання:

    З метою забезпечення зобов’язань Іпотекодавця перед Іпотекодержателем за Договором кредиту (опис відомостей про основне зобов’язання) Іпотекодавець передає Іпотекодержателю в іпотеку Майно (опис предмета іпотеки). У разі порушення Іпотекодавцем обов’язків, передбачених Договором кредиту, або цим договором Іпотекодержатель вправі звернути стягнення на Майно з метою задоволення вимог, що підлягають задоволенню у відповідності до положень цього договору та на умовах, передбачених цим договором.”

    Детальний опис в іпотечному договорі нерухомого майна, що передається в іпотеку, на сьогоднішній день є дійсно необхідним. Практична потреба в цьому викликана тим, що на сьогоднішній день чинним законодавством України встановлено ряд вимог, яким має відповідати нерухоме майно, аби бути переданим в іпотеку. Окрім того, детальний опис предмета іпотеки в подальшому може значно полегшити ідентифікацію такого майна при вчиненні щодо нього інших юридично значимих дій, зокрема, передачі його в наступну іпотеку, його відчуження, відчуження його частки, тощо.

    1. ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ. ВИМОГИ ДО НЬОГО.

    Відповідно до ст. 5 Закону України „Про іпотеку” предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за умови, що він (вони) належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; що це нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; і що таке нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено Законом України „Про іпотеку”.

    Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено Законом України „Про іпотеку”. Іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

    Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором. (Відповідно до ст. 186 ЦК України річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов’язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю.)

    Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.

    Предметом іпотеки не можуть бути об’єкти права державної власності, що не підлягають приватизації. (ч. 2 ст. 14 ЗУ „Про іпотеку”). Це стосується й земельних ділянок, які перебувають у державній чи комунальній власності і не підлягають приватизації.

    Предметом іпотеки не можуть бути майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що перебувають у процесі корпоратизації.

    Предметом іпотеки не можуть бути національні, культурні та історичні цінності, які є об’єктами права державної власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національної культурної спадщини (ст. 10 ЗУ „Про Національний архівний фонд та архівні установи”), а також пам’ятки державної частини Музейного фонду України, що не підлягають приватизації та не можуть бути предметом застави (ст. 21 ЗУ „Про музеї та музейну справу”)

    Відповідно до ст. 19 ЗУ „Про благодійництво та благодійні організації” предметом іпотеки не може бути також майно благодійних організацій та майно вищих навчальних закладів державної та комунальної форм власності, що забезпечує їх статутну діяльність (ст. 63 ЗУ „Пор вищу освіту”).

    Предметом іпотеки також не може бути земельний сервітут, тобто право власника на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою.

    -

    1. ФОРМА ІПОТЕЧНОГО ДОГОВОРУ.

    Чинним цивільним законодавством передбачено, що іпотечний договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. (ст. 18 Закону України „Про іпотеку”, розділ 7 Інструкції про вчинення нотаріальних дій).

    Відповідно до частини першої ст. 220 ЦК України недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору має свої наслідком визнання такого договору нікчемним. Згідно частини першої ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. У разі недійсності іпотечного договору застосовується правило двосторонньої реституції, коли кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні все, що вона одержала на виконання цього договору, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає в користуванні майном, виконанні робіт, наданій послузі, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

    Посвідчувати іпотечний договір мають право як державні, так і приватні нотаріуси. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухоме майно, посвідчується за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину.

    Іпотечний договір посвідчується за умови надання пакета документів, перелік яких наводитиметься далі в Таблицях даного видання.

    1. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ІПОТЕКИ.

    Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України „Про іпотеку” обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством. В даному випадку йдеться не про державну реєстрацію іпотечного договору, а реєстрацію самої іпотеки як одного з виду обтяжень нерухомого майна.

    Державна реєстрація іпотеки проводиться з метою встановлення пріоритету, тобто переважного права іпотекодержателя перед іншими особами  задовольнити свої вимоги першим за рахунок майна переданого в іпотеку.

    У разі недотримання умови про державну реєстрацію іпотеки іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно.

    Державна реєстрація здійснюється особою, на яку відповідно до законодавства покладені функції щодо державної реєстрації обтяжень нерухомого майна іпотекою, на підставі повідомлення іпотекодержателя.

    1. НАКЛАДЕННЯ ЗАБОРОНИ НА ВІДЧУЖЕННЯ ПРЕДМЕТУ ІПОТЕКИ.

    Ст. 73 Закону України „Про нотаріат” передбачає, що нотаріус накладає заборону відчуження нерухомого майна за місцем розташування нерухомого майна або за місцезнаходженням однієї із сторін договору.

    Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (ст. 250) також визначає можливість накладення заборони за як,  місцем розташування нерухомого майна , так і за місцезнаходженням однієї із сторін договору.

    Як правило при посвідченні договору іпотеки заборона накладається нотаріусом відповідно до умов договору за повідомленням Іпотекодержателя.

    З метою формування єдиної нотаріальної практики було б доцільним при підготовці іпотечного договору пункт про накладення заборони сформулювати наступним чином: «За згодою сторін нотаріус при посвідченні цього Договору, за повідомленням Іпотекодержателя, накладає заборону відчуження предмета іпотеки…».

    ПРИПИНЕННЯ ІПОТЕКИ. ВИЗНАННЯ НЕДІЙСНИМ ІПОТЕЧНОГО ДОГОВОРУ.

    ЗНЯТТЯ ЗАБОРОНИ НА ВІДЧУЖЕННЯ ПРЕДМЕТУ ІПОТЕКИ.

    Припинення іпотечного договору відбувається із загальних підстав, визначених законом (ст.ст.598 –  609 ЦК України ).

    Згідно ст. 17 Закону України „Про іпотеку” Іпотека припиняється у разі:

    - припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору;

    - реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону;

    - набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;

    - визнання іпотечного договору недійсним;

    - знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється;

    -з інших підстав, передбачених цим Законом.

    Особливу увагу слід звернути на випадок припинення іпотеки у разі набуття права власності на предмет іпотеки. В тому випадку, коли іпотекодавцем за іпотечним договором виступав майновий поручитель, останній набуває права кредитора за основним зобов’язанням.

    Наступні іпотеки припиняються в наслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою.

    Відповідно до ч. 2 п. 4. ст. 18 Закону України „Про іпотеку” у  разі  відсутності  в іпотечному договорі однієї з істотних  умов  він може бути визнаний недійсним на підставі рішення  суду.

    Також за загальним правилом припинення правочинів (ст.ст.598 – 609 ЦК України), слід звернути увагу, що іпотечний договір припиняється при укладені договору про його розірвання між сторонами.

    -

    ЗНЯТТЯ ЗАБОРОНИ

    Відповідно до вимог ст. __ Закону України “Про нотаріат” а також у відповідності до ст. 253 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріус  знімає  заборону  щодо  відчуження  нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно) і транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, за заявою:

    • банку, іншої юридичної особи про погашення позики (кредиту);
    • заставодавця (іпотекодавця) та заставодержателя (іпотекодержателя) про припинення договору застави  (іпотеки)  або лише  заставодавця  (іпотекодавця)  у  разі подання ним безспірних доказів виконання зобов’язання;
    • заставодавця (іпотекодавця)  у  разі  визнання  рішенням суду договору застави (іпотеки) недійсним;
    • заставодержателя (іпотекодержателя)  у  зв’язку  з відкриттям виконавчого провадження про звернення стягнення на предмет застави (іпотеки) на підставі виконавчого напису нотаріуса;
    • набувача у разі смерті  відчужувача  за  договором  довічного утримання (догляду), спадковим договором;
    • відчужувача за спадковим договором у разі смерті набувача;
    • набувача або   відчужувача   на  підставі  рішення  суду  про розірвання договору довічного утримання (догляду)  або  спадкового договору чи визнання їх недійсними;
    • фізичної особи,  щодо  якої  скасовано   рішення   суду   про оголошення її померлою, або за заявою спадкоємців після закінчення п’ятирічного  строку  з  часу  відкриття  спадщини  після   особи, оголошеної померлою;
    • спадкоємця про смерть другого з подружжя,  що склали спільний заповіт.

    До заяви   додаються   примірники  правочинів,  свідоцтв,  що містять запис про накладені заборони щодо відчуження. На примірниках документів,  що містять запис  про  накладання заборони  щодо відчуження,  нотаріусом вчиняється напис про зняття заборони відповідно до форми,  передбаченої Правилами ведення  нотаріального  діловодства після чого про вчинення нотаріальної   дії  вноситься  запис  до  реєстру  для  реєстрації нотаріальних дій.

    Для вироблення єдиної нотаріальної практики з питань зняття заборони відчуження щодо  відчуження  нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно) і транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, Міністерством юстиції України 02.06.2009 року було надано роз’яснення щодо зняття заборони на відчуження нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно) і транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації за  N 31-32/189.

    Якщо нотаріус,  яким було накладено заборону щодо відчуження, позбавлений  можливості  вчинити  нотаріальну  дію   щодо   зняття заборони, така нотаріальна дія може бути вчинена іншим нотаріусом. У  такому  разі  цей  нотаріус  залишає  у  своїх  справах   копію документа,  на  якому  вчинено  напис  про  зняття  заборони  щодо відчуження,  а також направляє повідомлення  про  зняття  заборони щодо  відчуження  за  місцем  зберігання примірника документа,  на підставі якого була накладена заборона.

    У разі  зняття  заборони  щодо відчуження за заявою однієї із сторін договору застави (іпотеки) нотаріус  надсилає  повідомлення про зняття заборони щодо відчуження іншій стороні правочину.

    У випадках,   передбачених   частиною   першою   статті   537 Цивільного  кодексу  України нотаріус  може  зняти заборону відчуження заставленого майна за  заявою  боржника,  якщо він   надасть   нотаріусу   докази   відсутності  кредитора  (його представника)  у  місці  виконання   зобов’язання   або   ухилення кредитора  (його  представника)  від прийняття виконання чи в разі іншого прострочення з  їхнього  боку,  а  також  внесе  в  депозит нотаріуса належні з нього кредиторові гроші або цінні папери.

    Як доказ зазначеного  боржником  подаються  нотаріусу:  копія зобов’язання,  копія  договору  застави  (іпотеки),  квитанція про внесення в депозит нотаріуса належних кредиторові грошових  коштів або цінних паперів, які свідчили б про повне і безумовне виконання зобов’язання,  копія  повідомлення   нотаріуса   кредиторові   про внесення   боргу   в  депозит,  копія  заяви  боржника,  переданої нотаріусом  кредиторові  з  дотриманням  вимог  пункту  276   Інструкції.

    Про зняття заборони щодо відчуження у цих  випадках  нотаріус письмово повідомляє кредитора.

    Про зняття   заборони   щодо   відчуження   нотаріус   робить відповідні  відмітки  в  реєстрі для реєстрації заборон відчуження нерухомого та рухомого майна,  а також арештів, накладених на таке майно судами, слідчими органами, і реєстрації зняття таких заборон та  арештів  та  в  Алфавітній  книзі  обліку  реєстрації  заборон відчуження   нерухомого   та  рухомого  майна,  а  також  арештів, накладених на таке майно судами,  слідчими органами,  і реєстрації зняття таких заборон та арештів.

    Зняття заборони щодо відчуження  нерухомого  майна  (майнових прав  на  нерухоме  майно)  і транспортних засобів,  що підлягають державній реєстрації,  підлягає обов’язковій реєстрації в  Єдиному реєстрі  заборон  відчуження  об’єктів  нерухомого  майна згідно з Положенням  про  Єдиний   реєстр   заборон   відчуження   об’єктів нерухомого   майна чи в Державному  реєстрі  обтяжень  рухомого  майна відповідно до Порядку ведення Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

    -

    ЗАСТАВНА.

    Заставна – це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання – право   звернути   стягнення   на   предмет   іпотеки.

    Заставна не є емісійним цінним папером, за своєю сутністю це -  ордерний цінний папір. Відповідно до ст. 20 Закону України «Про іпотеку» заставна оформлюється, якщо її видача передбачена іпотечним договором.

    Заставна не може видаватися, якщо іпотекою забезпечене грошове зобов’язання, суму боргу за яким на момент укладання іпотечного договору не визначено і яке не містить критеріїв, що дозволяють визначити цю суму на конкретний момент.

    Згідно ст. 21 Закону України «Про іпотеку» у разі видачі заставної нотаріус робить про це відмітку на всіх оригінальних примірниках іпотечного договору.

    З часу видачі заставної іпотечні правовідносини змінюються у частині:

    • способу посвідчення іпотекодержателем своїх прав – шляхом пред’явлення заставної,
    • умов відчуження предмета іпотеки – після повного задоволення вимог власника заставної;
    • порядку внесення змін в іпотечні правовідносини – шляхом анулювання старої та видачі нової заставної;
    • способу посвідчення боржником факту виконання основного зобов’язання – пред’явленням заставної (заставна має бути передана боржнику після виконання ним основного зобов’язання).

    Форма видачі заставної та її зміст передбачені ст.ст. 20-21 Закону України «Про іпотеку» та Положенням про вимоги до стандартної (типової) форми бланка заставної, затвердженої Рішенням Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 04.09.2003 року № 363 (із змінами, внесеними згідно з Рішеннями Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку N 227 від 01.02.2007 N 1272 від 19.06.2007 N 1262 від 03.11.2008 ).

    Звертаємо Вашу увагу, що вказані нормативні акти по-різному вирішують питання щодо обов’язкових реквізитів заставної.  Перелік наведений в Положенні є більш розширеним, порівняно з положеннями  ст. 21 Закону України «Про іпотеку», присвяченими даному питанню.

    Відповідно до п. 1.4. Положення про вимоги до стандартної (типової) форми бланка заставної заставна складається у письмовій (документарній) формі.

    Згідно п. 1.5. цього ж Положення заставна передається новому власнику шляхом повного індосаменту, який здійснюється через заповнення передавального напису та надає індосату всі права іпотекодержателя за іпотечним договором та основним зобов’язанням.

    Передавальний напис підписується зазначеним у заставній іпотекодержателем, а якщо цей напис не перший, – власником заставної, зазначеним у попередньому індосаменті, і засвідчується його печаткою (для юридичних осіб).

    ОСОБЛИВОСТІ ПОСВІДЧЕННЯ ІПОТЕЧНИХ ДОГОВОРІВ.

    ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРІВ ІПОТЕКИ КВАРТИРИ.

    Для нотаріального посвідчення договору іпотеки квартири, нотаріус вимагає подання,  документів:

    Перелік документів, що їх подає Іпотекодавець

    Перелік документів, що їх подає Іпотекодержатель

    Правова підстава

    Юридична особа Фізична особа Юридична особа Фізична особа
    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів):

    - Статут або Положення; – Свідоцтво про державну реєстрацію.

    - Довідка управління статистики про включення до ЄДРПОУ;

    - Витяг з Єдиного державного реєстру  юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців;

    2. Документи, що підтверджують повноваження представника:

    - протокол або наказ про призначення на посаду керівника,

    - паспорт керівника

    або

    - нотаріально посвідчена довіреність (дійсність якої перевіряється за Єдиним реєстром довіреностей)

    - паспорт довіреної особи

    3. Документ, що підтверджує наміри власника (власників) юридичної особи, передати  іпотеку конкретне нерухоме майно (у разі наявності в статуті чи довіреності відповідного обмеження):

    - протокол або рішення власника про передачу майна в іпотеку

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи

    (оригінали документів):

    - Паспорт громадянина України (Посвідка на постійне місце проживання в Україні, паспорт громадянина іноземної держави)

    - індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів):

    - Статут або Положення;

    - Свідоцтво про державну реєстрацію.

    - Довідка управління статистики про включення до ЄДРПОУ;

    - Витяг з Єдиного державного реєстру  юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців;

    2. Документи, що підтверджують повноваження представника:

    - протокол або наказ про призначення на посаду керівника,

    - паспорт керівника

    або

    - нотаріально посвідчена довіреність (дійсність якої перевіряється за Єдиним реєстром довіреностей)

    - паспорт довіреної особи

    3. Рішення кредитного комітету про надання кредиту та прийняття в іпотеку квартири (у разі , якщо іпотекодержателем є банківська установа, і відповідна вимога діяти на підставі такого рішення міститься в  документі, що підтверджує повноваження представника Іпотекодержателя на підписання іпотечного договору)

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи

    (оригінали документів): – - Паспорт громадянина України (Посвідка на постійне місце проживання в Україні, паспорт громадянина іноземної держави)

    - індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

    Ст. ст.  43, 44 ЗУ „Про нотаріат”, ст. ст. 4, 6 ЗУ «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців»

    п. 41, 42 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій

    Правочин, що регулює основне зобов’язання. Ч. 4 ст. 3 ЗУ «Про іпотеку», ч. 1 п. 94 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій
    Документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на квартиру, зареєстрований у встановленому законом порядку. Ст. 55 ЗУ „Про нотаріат”, п. 62, 96 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій,

    Наказ Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р., N 7/5

    Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно Повідомлення про реєстрацію іпотеки Ст. 55 ЗУ „про нотаріат”, ч. 2 ст.4 ЗУ „Про іпотеку”, п.п. 63 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій
    Довідку з ЖЕК про зареєстрованих в квартирі осіб Заява про реєстрацію обтяження об’єкта нерухомого майна
    Дозвіл Органу опіки і піклування на передачу в іпотеку квартири, право володіння  або користування якою мають малолітні або неповнолітні діти Ст. 12 ЗУ „Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей”,

    ст. 17 ЗУ „Про охорону дитинства”,

    Лист Міністерства юстиції України від 25.07.2006 року, №19-50-556

    Заява про надання згоди другого з подружжя іпотекодавця на передачу в іпотеку квартири (якщо квартира перебуває у спільній власності подружжя)

    - паспорт та ідентифікаційний номер другого з подружжя

    Ч. 2 ст. 6 ЗУ „Про іпотеку”, п. 99 Інструкції

    Після одержання вказаних документів нотаріус перевіряє відповідно до п.п. 47, 96 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України відсутність заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та відсутність податкової застави та інших застав за даними Державного реєстру обтяжень рухомого майна. За результатами перевірки нотаріусом готуються: Витяг з Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та Витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

    Особливість договору:

    Інформація про існування на квартиру, що передається в іпотеку, прав  володіння або користування у малолітніх або неповнолітніх дітей, і наявний Дозвіл органу опіки і піклування на укладення іпотечного договору, обов’язково має відображатися в договорі.

    Рекомендуємо цю інформацію розміщати в пункті договору, що стосується відсутності обтяжень предмета іпотеки, або розділі „гарантії”.

    Наприклад: „Іпотекодавець свідчить, що квартира, яка передається в іпотеку, під забороною (арештом) та у заставі, в податковій заставі не перебуває; як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не передана; щодо квартири відсутні судові спори; самовільних переобладнань у квартирі немає; квартира не надана в користування наймачам (орендарям); обтяжень, а також будь-яких прав у третіх осіб щодо відчужуваної частки немає. Іпотекодавцю доведено до відома дозвіл Опікунської ради виконкому _____________міської ради від ____________року, № 1958 на передачу в іпотеку квартири, право користування якою існує у її неповнолітньої __________________, _______________року народження.”

    -

    ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРІВ ІПОТЕКИ ЖИТЛОВОГО БУДИНКУ З ГОСПОДАРСЬКИМИ БУДІВЛЯМИ ТА СПОРУДАМИ (ТА ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, НА ЯКІЙ ВОНИ РОЗТАШОВАНІ).

    Для нотаріального посвідчення договору іпотеки житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами (та земельної ділянки, на якій вони розташовані), нотаріус вимагає подання,  документів:

    Перелік документів, що їх подає Іпотекодавець Перелік документів, що їх подає Іпотекодержатель Правова підстава
    Юридична особа Фізична особа Юридична особа Фізична особа
    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів):

    - Статут або Положення;

    Свідоцтво про державну реєстрацію.

    - Довідка управління статистики про включення до ЄДРПОУ;

    - Витяг з Єдиного державного реєстру  юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців;

    2. Документи, що підтверджують повноваження представника:

    - протокол або наказ про призначення на посаду керівника,

    - паспорт керівника

    або

    - нотаріально посвідчена довіреність (дійсність якої перевіряється за Єдиним реєстром довіреностей)

    - паспорт довіреної особи

    3. Документ, що підтверджує наміри власника (власників) юридичної особи, передати  іпотеку конкретне нерухоме майно (у разі наявності в статуті чи довіреності відповідного обмеження):

    - протокол або рішення власника про передачу майна в іпотеку

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи

    (оригінали документів):  – Паспорт громадянина України (Посвідка на постійне місце проживання в Україні, паспорт громадянина іноземної держави)

    - індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів):

    - Статут або Положення; – Свідоцтво про державну реєстрацію.

    - Довідка управління статистики про включення до ЄДРПОУ;

    - Витяг з Єдиного державного реєстру  юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців;

    2. Документи, що підтверджують повноваження представника:

    - протокол або наказ про призначення на посаду керівника,

    - паспорт керівника

    або

    - нотаріально посвідчена довіреність (дійсність якої перевіряється за Єдиним реєстром довіреностей)

    - паспорт довіреної особи

    3. Рішення кредитного комітету про надання кредиту та прийняття в іпотеку квартири (у разі , якщо іпотекодержателем є банківська установа, і відповідна вимога діяти на підставі такого рішення міститься в  документі, що підтверджує повноваження представника Іпотекодержателя на підписання іпотечного договору)

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи

    (оригінали документів):

    - Паспорт громадянина України (Посвідка на постійне місце проживання в Україні, паспорт громадянина іноземної держави)

    - індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

    Ст. ст.  43, 44 ЗУ „Про нотаріат”, ст. ст. 4, 6 ЗУ «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців»

    п. 41, 42 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій

    Правочин, що регулює основне зобов’язання. Ч. 4 ст. 3 ЗУ «Про іпотеку», ч. 1 п. 94 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій
    - Документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на житловий будинок, зареєстрований у встановленому законом порядку.

    - Державний акт на право власності на землю, на якій розташований житловий будинок, або документ, що підтверджує право користування земельною ділянкою, на якій розташовано житловий будинок.

    Ст. 55 ЗУ „Про нотаріат”, п.п. 62, 96 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій,

    Наказ Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р., N 7/5

    - Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно,

    - Витяг з Державного земельного кадастру про наявні обтяження земельної ділянки;

    - Експертну грошову оцінку земельної ділянки з відповідною рецензією оцінювача.

    Повідомлення про реєстрацію іпотеки Ст. 55 ЗУ „про нотаріат”, ч. 2 ст.4 ЗУ „Про іпотеку”, п.п. 63, 71 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій, ст. 13 ЗУ «Про оцінку земель»
    Довідку про зареєстрованих за житловим будинком осіб Заява про реєстрацію обтяження об’єкта нерухомого майна Ст. 12 ЗУ „Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей”,

    ст. 17 ЗУ „Про охорону дитинства”,

    Лист Міністерства юстиції України від 25.07.2006 року, №19-50-556

    Дозвіл Органу опіки і піклування на передачу в іпотеку житлового будинку, право володіння або користування яким мають малолітні або неповнолітні діти
    Заява про надання згоди другого з подружжя іпотекодавця на передачу в іпотеку житлового будинку з господарськими будівлями і спорудами (якщо воно перебуває у спільній власності подружжя)

    - паспорт та ідентифікаційний номер другого з подружжя

    Після одержання вказаних документів нотаріус перевіряє відповідно до п. 96 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України відсутність заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та відсутність податкової застави та інших застав за даними Державного реєстру обтяжень нерухомого майна.

    За результатами перевірки нотаріусом готуються: Витяг з Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Витяг з Державного реєстру іпотек  та Витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

    Особливість договору:

    1. Залежно від того, чи є земельна ділянка, на якій розташовано житловий будинок (з господарськими будівлями та спорудами), що передається в іпотеку, власністю іпотекодавця, чи вона знаходиться тільки у його користуванні, іпотечний договір матиме наступні відмінності в описі «предмета іпотеки».

    Якщо іпотекодавець є власником земельної ділянки, на якій розташовано житловий будинок (з господарськими будівлями та спорудами), що передається в іпотеку, то така земельна ділянка також передається в іпотеку і відповідний пункт іпотечного договору «предмет іпотеки» матиме дві складові: опис житлового будинку та опис земельної ділянки;

    Якщо іпотекодавець не є власником земельної ділянки, на якій розташовано житловий будинок (з господарськими будівлями та спорудами), що передається в іпотеку, то така земельна ділянка в іпотеку не передається і відповідний пункт іпотечного договору «предмет іпотеки»  матиме лише посилання на документ на підставі якого іпотекодавець користується відповідною земельною ділянкою.

    2. Якщо житловий будинок (домоволодіння), що передається в іпотеку, включає до свого складу в тому числі земельну ділянку сільськогосподарського призначення, то Іпотекодержателем за договором може бути лише банківська установа, який відповідають вимогам чинного законодавства.

    За наявності на житловий будинок прав володіння і користування у малолітніх або неповнолітніх дітей, інформація про це зазначається в такому ж порядку як при іпотеці квартир.

    ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРІВ ІПОТЕКИ НЕЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ (БУДІВЕЛЬ)

    Для нотаріального посвідчення договору іпотеки нежилих приміщень (будівель), нотаріус вимагає подання,  документів:

    Перелік документів, що їх подає Іпотекодавець Перелік документів, що їх подає Іпотекодержатель Правова підстава
    Юридична особа Фізична особа Юридична особа Фізична особа
    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів):

    - Статут або Положення; – Свідоцтво про державну реєстрацію.

    - Довідка управління статистики про включення до ЄДРПОУ;

    - Витяг з Єдиного державного реєстру  юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців;

    2. Документи, що підтверджують повноваження представника:

    - протокол або наказ про призначення на посаду керівника,

    - паспорт керівника

    або

    - нотаріально посвідчена довіреність (дійсність якої перевіряється за Єдиним реєстром довіреностей)

    - паспорт повіреної особи

    3. Документ, що підтверджує наміри власника (власників) юридичної особи, передати  іпотеку конкретне нерухоме майно (у разі наявності в статуті чи довіреності відповідного обмеження):

    - протокол або рішення власника про передачу майна в іпотеку

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи

    (оригінали документів): – - Паспорт громадянина України (Посвідка на постійне місце проживання в Україні, паспорт громадянина іноземної держави)

    - індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів):

    - Статут або Положення;

    - Свідоцтво про державну реєстрацію.

    - Довідка управління статистики про включення до ЄДРПОУ;

    - Витяг з Єдиного державного реєстру  юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців;

    2. Документи, що підтверджують повноваження представника:

    - протокол або наказ про призначення на посаду керівника,

    - паспорт керівника

    або

    - нотаріально посвідчена довіреність (дійсність якої перевіряється за Єдиним реєстром довіреностей)

    - паспорт довіреної особи

    3. Рішення кредитного комітету про надання кредиту та прийняття в іпотеку квартири (у разі , якщо іпотекодержателем є банківська установа, і відповідна вимога діяти на підставі такого рішення міститься в  документі, що підтверджує повноваження представника Іпотекодержателя на підписання іпотечного договору)

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи

    (оригінали документів): – - Паспорт громадянина України (Посвідка на постійне місце проживання в Україні, паспорт громадянина іноземної держави)

    - індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

    Ст. ст.  43, 44 ЗУ „Про нотаріат”, ст. ст. 4, 6 ЗУ «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців»

    п. 41, 42 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій

    Правочин, що регулює основне зобов’язання. Ч. 4 ст. 3 ЗУ «Про іпотеку», ч. 1 п. 94 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій
    - Документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на приміщення, зареєстрований у встановленому законом порядку. Ст. 55 ЗУ „Про нотаріат”, п.п. 62, 96 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій, Наказ Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р., N 7/5
    - Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно, Повідомлення про реєстрацію іпотеки Ст. 55 ЗУ „про нотаріат”, ч. 2 ст.4 ЗУ „Про іпотеку”, п.п. 63, 71 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій
    Заява про реєстрацію обтяження об’єкта нерухомого майна
    Заява про надання згоди другого з подружжя іпотекодавця на передачу в іпотеку нежилих приміщень, будівель (якщо вони перебувають у спільній власності подружжя)

    - паспорт та ідентифікаційний номер другого з  подружжя

    Ч. 2 ст. 6 ЗУ „Про іпотеку”, п. 99 Інструкції, ст. 133 ЗКУ

    Після одержання вказаних документів нотаріус перевіряє відповідно до п. 96 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України відсутність заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та відсутність податкової застави та інших застав за даними Державного реєстру обтяжень нерухомого майна.

    За результатами перевірки нотаріусом готуються: Витяг з Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Витяг з Державного реєстру іпотек  та Витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

    ОСОБЛИВОСТІ ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРІВ ІПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ.

    Для нотаріального посвідчення договору іпотеки земельної ділянки нотаріус вимагає подання наступних документів:

    Перелік документів, що їх подає Іпотекодавець Перелік документів, що їх подає Іпотекодержатель Правова підстава
    Юридична особа Фізична особа Юридична особа Фізична особа
    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів):

    - Статут або Положення; – Свідоцтво про державну реєстрацію.

    - Довідка управління статистики про включення до ЄДРПОУ;

    - Витяг з Єдиного державного реєстру  юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців;

    2. Документи, що підтверджують повноваження представника:

    - протокол або наказ про призначення на посаду керівника,

    - паспорт керівника

    або

    - нотаріально посвідчена довіреність (дійсність якої перевіряється за Єдиним реєстром довіреностей)

    - паспорт довіреної особи

    3. Документ, що підтверджує наміри власника (власників) юридичної особи, передати  іпотеку конкретне нерухоме майно (у разі наявності в статуті чи довіреності відповідного обмеження):

    - протокол або рішення власника про передачу майна в іпотеку

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи

    (оригінали документів): – - Паспорт громадянина України (Посвідка на постійне місце проживання в Україні, паспорт громадянина іноземної держави)

    - індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів):

    - Статут або Положення; – Свідоцтво про державну реєстрацію.

    - Довідка управління статистики про включення до ЄДРПОУ;

    - Витяг з Єдиного державного реєстру  юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців;

    2. Документи, що підтверджують повноваження представника:

    - протокол або наказ про призначення на посаду керівника,

    - паспорт керівника

    або

    - нотаріально посвідчена довіреність (дійсність якої перевіряється за Єдиним реєстром довіреностей)

    - паспорт довіреної особи

    3. Рішення кредитного комітету про надання кредиту та прийняття в іпотеку квартири (у разі , якщо іпотекодержателем є банківська установа, і відповідна вимога діяти на підставі такого рішення міститься в  документі, що підтверджує повноваження представника Іпотекодержателя на підписання іпотечного договору)

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи

    (оригінали документів):

    - Паспорт громадянина України (Посвідка на постійне місце проживання в Україні, паспорт громадянина іноземної держави)

    - індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

    Ст. ст.  43, 44 ЗУ „Про нотаріат”, ст. ст. 4, 6 ЗУ «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців»

    п. 41, 42 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій

    Правочин, що регулює основне зобов’язання. Ч. 4 ст. 3 ЗУ «Про іпотеку», ч. 1 п. 94 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій
    - Державний акт про право власності на земельну ділянку, що передається в іпотеку. Ст. 55 ЗУ „Про нотаріат”, п.п. 62, 96 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій
    - Витяг з ДЗК про наявні обтяження земельної ділянки, що передається в іпотеку;

    - Експертну грошову оцінку земельної ділянки з відповідною рецензією оцінювача

    Повідомлення про реєстрацію іпотеки Ст. 55 ЗУ „Про нотаріат”, ч. 2 ст.4 ЗУ „Про іпотеку”, п.п. 63, 71 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій, ст. 13 ЗУ «Про оцінку земель»
    Заява про реєстрацію обтяження об’єкта нерухомого майна
    Заява про надання згоди другого з подружжя іпотекодавця на передачу в іпотеку земельно ділянки (якщо вона перебуває  у спільній власності подружжя)

    - паспорт та ідентифікаційний номер другого з подружжя

    Ч. 2 ст. 6 ЗУ „Про іпотеку”, п. 99 Інструкції, ст. 133 ЗКУ

    Після одержання вказаних документів нотаріус перевіряє відповідно до п. 96 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України відсутність заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та відсутність податкової застави та інших застав за даними Державного реєстру обтяжень нерухомого майна.

    За результатами перевірки нотаріусом готуються: Витяг з Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Витяг з Державного реєстру іпотек  та Витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

    Проблемні питання іпотеки земельних ділянок.

    Незважаючи на те, що чинним законодавством України іпотека земельних ділянок передбачена, на сьогоднішній день посвідчення іпотечних договорів, єдиним предметом іпотеки згідно яких є земельна ділянка, значно обмежене. Адже можливість використання земельних ділянок для забезпечення виконання основного зобов’язання іпотекодавця (боржника) та можливість реалізації (відчуження) цих земельних ділянок для забезпечення вимог іпотекодержателя (кредитора) значною мірою залежить від їх цільового призначення.

    Цільове призначення тієї чи іншої земельної ділянки впливає на її статус як предмета іпотеки наступним чином:

    По-перше, земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також земельні ділянки, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства,  можуть бути предметом іпотеки лише після набрання  чинності  законами  України  про державний земельний  кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 року (п. 15 Перехідних положень ЗК України.)

    Проте це не єдине обмеження щодо використання земель сільськогосподарського призначення як предмета іпотеки – існують і інші. Так, згідно зі ст. 133 ЗК України, іпотекодержателями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише банківські установи, тобто їх використання обмежене лише сферою банківського кредитування.

    Окрім того, необхідно враховувати положення п. 1 ст. 130 ЗК України, в якому зазначено, що покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути виключно громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва, або юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. Тобто, покупцями можуть бути суб’єкти, що належать до тієї галузі промисловості, яка сама потребує посиленого фінансування і вільні грошові ресурси якої на сьогодні суттєво обмежені. Отже, у випадку звернення стягнення на земельну ділянку банк, як іпотекодержатель, матиме певні труднощі з її реалізацією, враховуючи „специфіку” суб’єктів, які можуть бути покупцями предмета іпотеки, і не зможе отримати цю нерухомість у власність з метою виконання іпотекодавцем (боржником) основного зобов’язання. До того ж,  згідно з п. 2 ст. 130 ЗК України, іпотекодержатель не має права здійснювати реалізацію заставленої земельної ділянки сільськогосподарського призначення без урахування переважного права на придбання таких земель у власність окремих категорій суб´єктів. Це – громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування.

    Таким чином, стає зрозумілим, що на сьогодні земельні ділянки сільськогосподарського призначення є доволі неліквідним засобом забезпечення зобов’язань.

    По-друге, слід відзначити, що за цільовим призначенням земельні ділянки поділяються на такі, які згідно із ЗК України можуть перебувати в державній, комунальній і приватній власності як фізичних, так і юридичних осіб, а також на такі, що можуть належати на праві приватної власності лише фізичним особам (земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та гаражного будівництва; земельні ділянки особистих селянських господарств; земельні ділянки для садівництва тощо), адже інших набувачів, окрім фізичних осіб, кодексом не визначено.

    Це накладає додаткові обмеження при зверненні стягнення і, як наслідок, при наступній реалізації такої категорії земель, адже останні можуть бути відчужені лише фізичній, а не юридичній особі.

    По-третє, необхідно пам’ятати, що при зверненні стягнення на земельну ділянку вона підлягає відчуженню лише відповідно до її цільового призначення. Це означає, що майбутній набувач такої земельної ділянки має використовувати її лише за цільовим призначенням або змінити його в передбаченому законодавством порядку, якщо цільове призначення отриманої у власність земельної ділянки його не влаштовує.

    Зміну цільового призначення земельної ділянки передбачає ст. 20 ЗК України, згідно якої віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування. Так, зміна цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок у порядку, що встановлюється постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб» від 11 квітня 2002 р № 502.

    Цією постановою визначено, що зміна цільового призначення земельної ділянки здійснюється на підставі заяви (клопотання) її власника, поданої до сільської, селищної, міської ради, якщо земельна ділянка розташована в межах населеного пункту, або до районної державної адміністрації, якщо земельна ділянка розташована за межами населеного пункту.

    Таким чином, майбутній іпотекодержатель при укладенні іпотечного договору, предметом якого виступає земельна ділянка, має звернути особливу увагу на цільове призначення землі, що передається в іпотеку, проаналізувати її ліквідність, тобто можливість вільної реалізації, і в разі необхідності запропонувати власнику змінити цільове призначення такої земельної ділянки на інше.

    Отже, можна дійти висновку, що сьогодні відсутність активного ринку землі зумовлює її низьку ліквідність і, як наслідок, втрату зацікавленості з боку фінансових установ у розвитку цього виду кредитування і як наслідок відсутність нотаріальної практики посвідчення договорів іпотеки земельних ділянок.

    Разом з тим, земельна ділянка часто передається в іпотеку як субсидіарний об’єкт.

    Так, згідно з ч. 4 ст. 6 Закону України «Про іпотеку», в разі передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека також поширюється на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для використання останньої за цільовим призначенням.

    Законом передбачений і “зворотний порядок”, відповідно до якого в разі передачі в іпотеку земельної ділянки іпотека також поширюється на розташовані на ній будівлі (споруди) та об’єкти незавершеного будівництва, що належать іпотекодавцю на праві власності (ч. 5 ст. 6 Закону України «Про іпотеку»).

    Однак великим мінусом зазначених вище положень закону є те, що вони не визначають межі земельної ділянки, на яку необхідно звернути стягнення при невиконанні боржником свого зобов’язання. В ч. 4 ст. 6 Закону № 898 закріплено лише, що «іпотека також поширюється на належну іпотекодавцю земельну ділянку або її частину». При цьому важливо також мати на увазі, що не допускається передача в іпотеку частини земельної ділянки, яка за розміром не  може бути використана як окрема земельна ділянка за цільовим призначенням земель відповідної категорії відповідно до законодавства України.

    Таким чином, якщо дане питання залишиться неврегульованим в іпотечному договорі, в іпотекодержателя виникнуть проблеми при з’ясуванні з іпотекодавцем, яка ж саме частина земельної ділянки передана в іпотеку і на яку необхідно звернути стягнення.

    ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРІВ ІПОТЕКИ ОБ’ЄКТА НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА

    Іпотеку незавершеного будівництва передбачає ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку». Реалізація зазначеної можливості з огляду на специфічність об’єкта незавершеного будівництва як предмета іпотеки, спричиняє виникнення певних труднощів, зокрема, при оформленні договору іпотеки такого майна, які полягають в тому що:

    - Відповідно до ст. 18 Закону України «Про іпотеку», аби не бути визнаним недійсним, іпотечний договір має містити всі істотні умови, в тому числі, опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації.

    Але в момент укладення iпотечного договору надзвичайно складно описати об’єкт незавершеного будівництва без призупинення самого будівництва, ведення якого постiйно змiнює фiзичнi й технiчнi характеристики цього об’єкта. Друга проблема може виникнути, коли через деякий час боржник не виконає свого зобов’язання й необхiдно буде здiйснити стягнення. Рiч у тiм, що об’єкт незавершеного будiвництва може фiзично являти собою iншу будiвлю, вiдмiнну вiд описаної в договорi.

    Для нотаріального посвідчення договору іпотеки земельної ділянки, на якій знаходиться  об’єкт незавершеного будівництва, нотаріус вимагає подати такі документи:

    Перелік документів, що їх подає Іпотекодавець Перелік документів, що їх подає Іпотекодержатель Правова підстава
    Юридична особа Фізична особа Юридична особа Фізична особа
    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів):

    - Статут або Положення;

    - Свідоцтво про державну реєстрацію.

    - Довідка управління статистики про включення до ЄДРПОУ;

    - Витяг з Єдиного державного реєстру  юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців;

    2. Документи, що підтверджують повноваження представника:

    - протокол або наказ про призначення на посаду керівника,

    - паспорт керівника

    або

    - нотаріально посвідчена довіреність (дійсність якої перевіряється за Єдиним реєстром довіреностей)

    - паспорт довіреної особи

    3. Документ, що підтверджує наміри власника (власників) юридичної особи, передати  іпотеку конкретне нерухоме майно (у разі наявності в статуті чи довіреності відповідного обмеження):

    - протокол або рішення власника про передачу майна в іпотеку

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи

    (оригінали документів):

    - Паспорт громадянина України (Посвідка на постійне місце проживання в Україні, паспорт громадянина іноземної держави)

    - індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів):

    - Статут або Положення; – Свідоцтво про державну реєстрацію.

    - Довідка управління статистики про включення до ЄДРПОУ;

    - Витяг з Єдиного державного реєстру  юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців;

    2. Документи, що підтверджують повноваження представника:

    - протокол або наказ про призначення на посаду керівника,

    - паспорт керівника

    або

    - нотаріально посвідчена довіреність (дійсність якої перевіряється за Єдиним реєстром довіреностей)

    - паспорт довіреної особи

    3. Рішення кредитного комітету про надання кредиту та прийняття в іпотеку квартири (у разі , якщо іпотекодержателем є банківська установа, і відповідна вимога діяти на підставі такого рішення міститься в  документі, що підтверджує повноваження представника Іпотекодержателя на підписання іпотечного договору)

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи

    (оригінали документів):

    - Паспорт громадянина України (Посвідка на постійне місце проживання в Україні, паспорт громадянина іноземної держави)

    - індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

    Ст. ст.  43, 44 ЗУ „Про нотаріат”, ст. ст. 4, 6 ЗУ «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців»

    п. 41, 42 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій

    Правочин, що регулює основне зобов’язання. Ч. 4 ст. 3 ЗУ «Про іпотеку», ч. 1 п. 94 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій
    - Державний акт на право власності на земельну ділянку, призначення якої – для будівництва.

    - Експертну грошову оцінку земельної ділянки

    Ст. 55 ЗУ „Про нотаріат”, п.п. 62, 96 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій,  ст. 13 ЗУ «Про оцінку земель»
    - Витяг з Державного земельного кадастру про наявні обтяження земельної ділянки Повідомлення про реєстрацію іпотеки Ст. 55 ЗУ „про нотаріат”, ч. 2 ст.4 ЗУ „Про іпотеку”, п.п. 63, 71 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій
    - Документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на об`єкт незавершеного будівництва, зареєстрований у встановленому законом порядку.

    - Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно

    Заява про реєстрацію обтяження об’єкта нерухомого майна
    Заява про надання згоди другого з подружжя іпотекодавця на передачу в іпотеку земельної ділянки  (якщо вона перебуває у спільній власності подружжя)

    - паспорт та ідентифікаційний номер другого з подружжя

    Ч. 2 ст. 6 ЗУ „Про іпотеку”, п. 99 Інструкції, ст. 133 ЗКУ

    2. Можна також укласти договір іпотеки майнових прав на нерухоме майно із зазначенням обов’язку заставодавця протягом певного часу з моменту державної реєстрацiї права власностi на добудований об’єкт нерухомостi укласти iз іпотекодержателем договiр iпотеки на отримане у власнiсть нерухоме майно.

    Закон України «Про iпотеку» i Iнструкцiя про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України визначають порядок укладання договору iпотеки, предметом якого є майновi права на нерухомiсть,  будiвництво, якої не завершено.

    Такий договiр посвiдчується нотарiусом на пiдставi документiв, що пiдтверджують майновi права на нерухомiсть. В цьому випадку законодавець видiляє майновi права на нерухоме майно в окремий предмет iпотеки, не пов’язуючи його з новоствореним майном. Тим самим законодавець надає можливiсть передачi в iпотеку не майна в натурi, а лише майнових прав на це майно, значно розширюючи при цьому правове поле об’єктiв iпотеки. При посвiдченнi договорiв iпотеки незавершеного будiвництва нотарiус в обов’язковому порядку роз’яснює iпотекодержателю його обов’язок пiсля закiнчення будiвництва зареєструвати в установленому порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомiсть в Єдиному реєстрi обтяжень та зазначає про це в текстi договору. Нотарiусу слiд мати на увазi, що посвiдчення договору iпотеки майна (майнових прав), що перебувають у податковiй заставi, заборонено законом.

    Іпотекодавцями за таким договором можуть виступати:

    • забудовник – особа, яка організовує будівництво нерухомості для власних потреб або для передачі її у власність іншим особам;
    • особа, власністю якої ця нерухомість стане після завершення будівництва і прийняття її в експлуатацію

    Примітка: „ у зв’язку із внесенням в Закон України ” Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” змін в 2005 році застосування цього пункту викликає багато зауважень. Тому що існування інвестиційного договору можливо лише до 15.12.2005 року, при цьому нотаріусу необхідно перевіряти його дію та форму (він має бути консенсуальним). Після зазначеного строку можливо існування опціонних договорів, як різновиду попередніх.

    Права забудовника, який будує об’єкт для власних потреб (з урахуванням навіть можливості подальшої продажу об’єкту іншим особам) на об’єкт нерухомості мають бути підтверджені документами, зазначеними в ст. 331 ЦК.  Тут також виникають запитання, адже навіщо реєструвати вищезазначені документи органом, що здійснює  державну  реєстрацію  прав на нерухоме майно. Адже після добудови об’єкту та введення його в експлуатацію зміниться статус майна, його опис, правовстановлюючі документи. І це може унеможливити продаж складових цього об’єкту (наприклад, квартир в багатоквартирному будинку), як окремих об’єктів нерухомості, маючи загальний об’єкт, зареєстрований як окремий об’єкт права власності.”

    Для нотаріального посвідчення такого договору іпотеки нотаріус витребовує у сторін наступні документи:

    Перелік документів, що їх подає Іпотекодавець Перелік документів, що їх подає Іпотекодержатель Правова підстава
    Юридична особа Фізична особа Юридична особа Фізична особа
    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів):

    - Статут або Положення; – Свідоцтво про державну реєстрацію.

    - Довідка управління статистики про включення до ЄДРПОУ;

    - Витяг з Єдиного державного реєстру  юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців;

    2. Документи, що підтверджують повноваження представника:

    - протокол або наказ про призначення на посаду керівника,

    - паспорт керівника

    або

    - нотаріально посвідчена довіреність (дійсність якої перевіряється за Єдиним реєстром довіреностей)

    - паспорт довіреної особи

    3. Документ, що підтверджує наміри власника (власників) юридичної особи, передати  іпотеку конкретне нерухоме майно (у разі наявності в статуті чи довіреності відповідного обмеження):

    - протокол або рішення власника про передачу майна в іпотеку

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи

    (оригінали документів):

    - Паспорт громадянина України (Посвідка на постійне місце проживання в Україні, паспорт громадянина іноземної держави)

    - індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів):

    - Статут або Положення; – Свідоцтво про державну реєстрацію.

    - Довідка управління статистики про включення до ЄДРПОУ;

    - Витяг з Єдиного державного реєстру  юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців;

    2. Документи, що підтверджують повноваження представника:

    - протокол або наказ про призначення на посаду керівника,

    - паспорт керівника

    або

    - нотаріально посвідчена довіреність (дійсність якої перевіряється за Єдиним реєстром довіреностей)

    - паспорт довіреної особи

    3. Рішення кредитного комітету про надання кредиту та прийняття в іпотеку квартири (у разі , якщо іпотекодержателем є банківська установа, і відповідна вимога діяти на підставі такого рішення міститься в  документі, що підтверджує повноваження представника Іпотекодержателя на підписання іпотечного договору)

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи

    (оригінали документів):

    - Паспорт громадянина України (Посвідка на постійне місце проживання в Україні, паспорт громадянина іноземної держави)

    - індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

    Ст. ст.  43, 44 ЗУ „Про нотаріат”, ст. ст. 4, 6 ЗУ «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців»

    п. 41, 42 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій

    Правочин, що регулює основне зобов’язання. Ч. 4 ст. 3 ЗУ «Про іпотеку», ч. 1 п. 94 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій
    - Документ, що підтверджує набуття майнових прав на нерухомість, будівництва якої незавершене.

    Ними можуть бути:

    • попередній договір;
    • договір генерального підряду на будівництво;
    • договір простого товариства
    • договір про дольову участь в будівництві, укладений до 14.01.2006 року;
    Ст. 55 ЗУ „Про нотаріат”, п.п. 62, 96 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій
    Повідомлення про реєстрацію іпотеки Ст. 55 ЗУ „Про нотаріат”, ч. 2 ст.4 ЗУ „Про іпотеку”, п.п. 63, 71 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій
    Заява про реєстрацію обтяження об’єкта нерухомого майна
    Заява про надання згоди другого з подружжя іпотекодавця на передачу в іпотеку майнових прав на майно  (якщо такі права є об’єктом  спільної власності подружжя і майно перебуватиме у спільній власності подружжя)

    - паспорт та ідентифікаційний номер другого з подружжя

    Ч. 2 ст. 6 ЗУ „Про іпотеку”, п. 99 Інструкції, ст. 133 ЗКУ

    Особливість договору:

    1.  У разі, коли об’єкт незавершеного будівництва розташований на земельній ділянці, що також є власністю іпотекодержателя, він передається в іпотеку разом з такою земельною ділянкою.

    В такому випадку нотаріус вимагає у іпотекодавця також подання Державного акту на право власності на земельну ділянку та Витяг з ДЗК про наявні обтяження  та експертну грошову оцінку земельної ділянки.

    2. У разі, коли об’єкт незавершеного будівництва знаходиться на земельній ділянці, що використовується ним на підставі договору оренди, такий об’єкт буде самостійним предметом іпотеки. Але при цьому необхідним є посилання в договорі іпотеки на існування договору оренди.

    ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРІВ ІПОТЕКИ ЦІЛІСНОГО МАЙНОВОГО КОМПЛЕКСУ.

    Цілісний майновий комплекс – господарський об’єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг). Цілісними майновими комплексами можуть бути структурні підрозділи підприємств (цехи, виробництва, дільниці тощо), які виокремлюються в установленому порядку в самостійні об’єкти у разі реорганізації підприємства з подальшим складанням розподільного балансу.

    Згідно п. 1 ст. 4 Закону України № 2269-ХІІ «Про оренду державного та комунального майна» цілісним майновим комплексом є господарський об’єкт з завершеним циклом  виробництва продукції  (робіт,  послуг)  з наданою йому земельною ділянкою, на якій  він  розміщений,  автономними   інженерними  комунікаціями, системою енергопостачання.

    Виходячи з положень Закону України «Про додаток на додану вартість», який визначає цілісний майновий комплекс як активи, сукупність яких забезпечує ведення окремої підприємницької діяльності на постійній і регулярній основі і строк використання яких не перевищує 12 календарних місяців, до складу цілісного майнового комплексу не входять його майнові борги як суб’єкта підприємницької діяльності.

    Відповідно до ч. 3 ст. 66 ГК України цілісний майновий комплекс підприємства визнається нерухомістю і може бути об’єктом купівлі-продажу та інших угод, на умовах і в порядку, визначених  Господарським Кодексом України та законами, прийнятими відповідно до нього.

    Відповідно до ст. 4 Закону України «Про заставу» в заставу не можуть передаватися майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що знаходяться у процесі корпоратизації.  В такому випадку предметом застави можуть бути лише їх товари в обороті або в переробці.

    Для передачі в іпотеку цілісного майнового комплексу, що знаходиться в державній або комунальній власності, останній має бути включений до переліку об’єктів, що підлягають приватизації.

    Для нотаріального посвідчення договору іпотеки цілісного майнового комплексу нотаріус вимагає подання наступних документів:

    Перелік документів, що їх подає Іпотекодавець Перелік документів, що їх подає Іпотекодержатель Правова підстава
    Юридична особа Фізична особа Юридична особа Фізична особа
    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів):

    - Статут або Положення; – Свідоцтво про державну реєстрацію.

    - Довідка управління статистики про включення до ЄДРПОУ;

    - Витяг з Єдиного державного реєстру  юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців;

    2. Документи, що підтверджують повноваження представника:

    - протокол або наказ про призначення на посаду керівника,

    - паспорт керівника

    або

    - нотаріально посвідчена довіреність (дійсність якої перевіряється за Єдиним реєстром довіреностей)

    - паспорт довіреної особи

    3. Документ, що підтверджує наміри власника (власників) юридичної особи, передати  іпотеку конкретне нерухоме майно (у разі наявності в статуті чи довіреності відповідного обмеження):

    - протокол або рішення власника про передачу майна в іпотеку

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи

    (оригінали документів):

    - Паспорт громадянина України (Посвідка на постійне місце проживання в Україні, паспорт громадянина іноземної держави)

    - індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів):

    - Статут або Положення; – Свідоцтво про державну реєстрацію.

    - Довідка управління статистики про включення до ЄДРПОУ;

    - Витяг з Єдиного державного реєстру  юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців;

    2. Документи, що підтверджують повноваження представника:

    - протокол або наказ про призначення на посаду керівника,

    - паспорт керівника

    або

    - нотаріально посвідчена довіреність (дійсність якої перевіряється за Єдиним реєстром довіреностей)

    - паспорт довіреної особи

    3. Рішення кредитного комітету про надання кредиту та прийняття в іпотеку квартири (у разі , якщо іпотекодержателем є банківська установа, і відповідна вимога діяти на підставі такого рішення міститься в  документі, що підтверджує повноваження представника Іпотекодержателя на підписання іпотечного договору)

    1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи

    (оригінали документів):

    - Паспорт громадянина України (Посвідка на постійне місце проживання в Україні, паспорт громадянина іноземної держави)

    - індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;

    Ст. ст.  43, 44 ЗУ „Про нотаріат”, ст. ст. 4, 6 ЗУ «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців»

    п. 41, 42 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій

    Правочин, що регулює основне зобов’язання. Ч. 4 ст. 3 ЗУ «Про іпотеку», ч. 1 п. 94 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій
    Документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на цілісний майновий комплекс.

    Ним може бути:

    - Свідоцтво про право власності на ЦМК;

    - Договір купівлі-продажу, укладений в процесі приватизації ЦМК, та Свідоцтво про право власності на ЦМК;

    - Наказ ФДМ України про проведення корпоратизації ЦМК, перелік майна, що входить до ЦМК, акт прийому-передачі ЦМК у власність АТ, утвореного в процесі корпоратизаці.

    Ст. 55 ЗУ „Про нотаріат”, п.п. 62, 96 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій
    - Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно, Повідомлення про реєстрацію іпотеки Ст. 55 ЗУ „Про нотаріат”, ч. 2 ст.4 ЗУ „Про іпотеку”, п.п. 63, 71 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій
    - Рішення власника (власників) про передачу підприємства в іпотеку Заява про реєстрацію обтяження об’єкта нерухомого майна
    Акт інвентаризації, бухгалтерський баланс і висновок незалежного експерта про склад і вартість майна підприємства
    Лист-згода Мінпромполітики України на відчуження, списання, передачу майна

    (для іпотекодавців – підприємств державної форми власності та підприємств, державна частка у статутному фонді яких перевищує 50  відсотків чи становить величину, яка забезпечує державі право вирішального впливу на господарську діяльність цих підприємств)

    п. 1.5. Методичних рекомендацій            про порядок надання Мінпромполітики України дозволу на заставу державного майна, затвердж. Наказом Міністерства промислової політики України від 09.06.2004, № 274

    Після одержання вказаних документів нотаріус перевіряє відповідно до п. 96 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України відсутність заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та відсутність податкової застави та інших застав за даними Державного реєстру обтяжень нерухомого майна.

    За результатами перевірки нотаріусом готуються: Витяг з Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Витяг з Державного реєстру іпотек  та Витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

    Але на сьогодні Свідоцтво про право власності на ЦМК є тільки правовстановлюючим документом на нерухомість, а не на «господарський об’єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг)». Таким чином, опис предмету іпотеки є складним та різним в кожному конкретному випадку в залежності від наявності рухомого майна, пов’язаного з нерухомим, інших активів Іпотекодавця.

    ІПОТЕКА ПІДПРИЄМСТВА ЯК ЄДИНОГО МАЙНОВОГО КОМПЛЕКСУ.

    Ч.ч. 3, 4 ст. 191 ЦК України режим нерухомого майна, що може передаватися в іпотеку, поширений на підприємство як єдиний майновий комплекс.

    У зв’язку з цим виникає багато питань, пов’язаних з особливостями посвідчення іпотечних договорів, предметом іпотеки за якими є підприємство як єдиний майновий комплекс.

    По-перше, визнавши підприємство нерухомим майном, законодавець перемістив це поняття із категорії „суб’єкта цивільних відносин” в категорію „об’єкта цивільних відносин”.

    Оскільки, одночасне втілення цих двох категорій в одній особі абсурдне, то підприємство може бути або іпотекодавцем – стороною іпотечного договору, або предметом іпотеки за ним. В останньому випадку на нашу думку іпотекодавцем за договором мають виступати власник (власники) підприємства.

    По-друге, відповідно до ч.ч. 1 та 2 ст. 191 ЦКУ підприємство є єдиним  майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, до складу якого входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом.

    Встановивши в ч. 4 цієї ж статті те, що підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомим майном, законодавець фактично поширив правовий режим нерухомості на ті речі, які не можуть бути такими за своєю сутністю – устаткування, інвентар, сировину, продукцію, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення тощо.

    По-третє, виникає питання щодо того, що вважатиметься документом, який посвідчує право власності на предмет іпотеки.

    Якщо виходити з того, що підприємство є нерухомим майном, то право власності на нього відповідно до чинного законодавства підлягає державній реєстрації.

    На сьогоднішній день державним органом, що на нього тимчасово покладено обов’язок проводити державну реєстрацію права власності на нерухомість, згідно п. 5 Прикінцевих положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» є Комунальні підприємства Бюро технічної інвентаризації.

    Виходячи зі змісту вищевказаного закону, фактична можливість реєстрації права власності на підприємство як об’єкт нерухомості взагалі відсутня, хоча гіпотетично така можливість цим законом і надана.

    Так, якщо застосовувати метод виключення, то положенням ч. 2 ст. 1 цього Закону, згідно якого дія закону не поширюється на державну реєстрацію підприємств як суб’єктів господарювання, вона поширена на державну реєстрацію підприємства у статусі іншому, ніж суб’єкта господарювання, наприклад, на його реєстрацію як об’єкта права власності.

    Таким чином, на нашу думку, підприємство як єдиний майновий комплекс можна передати в іпотеку тільки як цілісний майновий комплекс з його земельними ділянками, будівлями, спорудами, устаткуванням, інвентарем, сировиною, продукцією, тощо, але без боргів.

    На нашу думку також, необхідно було б внести ряд змін до нормативних актів, але виходячи  не з поняття підприємства як  нерухомого майна, а підприємства як об’єкта права власності.

    Тоді іпотека підприємства як єдиного майнового комплексу стала б більш реальною і для його передачі в іпотеку  достатнім було б надання наступних документів:

    Статуту підприємства, Свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи, що підтверджує факт його створення, Довідки про внесення підприємства до ЄДРПОУ,  згоди другого з подружжя у разі, якщо власником підприємства є фізична особа,  експертної оцінки підприємства.

    -

    -

    -

    Приватний нотаріус Івано-Франківського

    міського нотаріального округу Фріс І.П.